Проверка земельного участка до приобретения

Проверка земельного участка до приобретения

Каждый желающий купить земельный участок должен просчитать все риски и ознакомиться с документами. Стоит обращать внимание на десятки факторов, чтобы не потерять деньги и сам объект. Поэтому необходимо разобраться в порядке проверки недвижимости и особенностях полученной информации.

Начало проверки

Первый шаг – обращение к собственнику, который должен предъявить имеющиеся документы на землю. Таковыми могут быть свидетельство о госрегистрации права или выписка, сформированная по данным из ЕГРН. Может быть только один из двух документов, какой именно – зависит от даты регистрации права собственности.

Если недвижимость перешла во владение до 15 июля 2016 года, у хозяина должно быть свидетельство о регистрации права, известное как “зеленка”. Если права приобретены после данной даты, выдается выписка из ЕГРН, содержащая те же данные, но берущаяся из онлайн-реестра. Принципиальной разницы между этими двумя документами нет. Они равноценные и могут одинаково использоваться при наличии печатей и установленных законом реквизитов.

Проверка документов-оснований

Получив основную бумагу на объект недвижимости, можно провести анализ, чтобы выяснить, на каком основании было передано право собственности текущему владельцу. В свидетельстве или выписке есть особый раздел, содержащий такую информацию. Там указано наименование документа, послужившего основанием для передачи права собственности. Среди наиболее распространенных:

1. Свидетельство об унаследовании.
2. Договор купли-продажи.
3. Договор дарения.
4. Решение суда.

В каждом из документов должны быть реквизиты, их нужно сравнить с выпиской из ЕГРН или свидетельством на право собственности. Также продавцу стоит предъявить оригиналы документов-оснований с печатями и подписями, – это подтвердит их легальность и действительность.

Где получить выписку

Избежать риска махинаций позволит и выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Ее можно запросить через:

1. Многофункциональный центр своего города (МФЦ).
2. Сайт Росреестра, работающий в онлайн-режиме.
3. Онлайн-сервис «ДомИнфо», отличающийся выгодными ценами и полнотой сведений.

Там должно быть указано, что владелец не менялся и лицо, представившееся собственником, на данный момент вправе распоряжаться своим имуществом. Это делает сделку безопаснее, избавляет покупателя от рисков оспаривания сделки и дальнейшей потери не только времени, но и денег.

Самостоятельное изучение участка

В рамках личного исследования земли, запланированной для покупки, применяется Публичная кадастровая карта. Поиск по ней выполняется с использованием кадастрового номера, который фигурирует во многих документах. Это позволяет увидеть местоположение земли по реальным координатам, внесенным в базу данных.

В настройках можно выбрать сортировку зон, имеющихся рядом с участком. Так удастся оценить, насколько они влияют на него и какие ограничения могут присутствовать. Если речь идет о зоне культурного наследия вокруг исторического объекта, на земельном участке не разрешат строительство любого объекта, даже дачного домика.

Иногда это возможно, но с ограничениями. К примеру, позволят строить некапитальные объекты, либо выдвинут требования о соблюдении дизайн-кода. Разъяснения по поводу землепользования в охраняемых зонах предоставят в местных органах власти, где должны быть нормативные акты по данной проблематике.

Используем градостроительный план

Максимально эффективным для тех, кто готов разбираться, будет градостроительный план, одобренный на уровне властей. Но любой желающий получить его не сможет. На это имеет право собственник. Он может заказать документацию через Госуслуги, но нечасто встречаются продавцы, готовые ее предоставить. При этом выдача плана осуществляется бесплатно, но подождать придется около 20 дней.

В нем указывается, можно ли построить недвижимость на земле, ее возможная площадь и даже то, какую долю участка удастся отвести под строящийся объект. Поэтому по возможности стоит требовать градостроительный план – он поможет выяснить перспективы земельного участка.

Реальная проверка земли

Даже если документы в порядке – недвижимое имущество могло не раз измениться. Его могли освоить соседи или третьи лица путем самозахвата. К тому же природные условия вполне могут быть не такими, как представлялось ранее. Лучше производить проверку участка, привлекая к этой задаче кадастрового инженера, а если предоставить ему выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, он сможет понять:

• где находится описываемый участок;
• есть ли у него границы;
• имеются ли факторы, повлиявшие на размеры участка;
• насколько юридические документы соответствуют имеющемуся имуществу.

При очном изучении участка также может выясниться, что пользование им будет затруднено по причине близости к многоквартирному дому, наличия признаков захвата территории. Тогда стоит быть готовым к обращению в полицию и даже суд, чтобы устранить нарушения.

Внимание на коммуникации

Самостоятельно удастся осуществить и визуальный осмотр участка, на котором не должно быть никаких табличек или отметок. Обычно так обозначаются проходящие коммуникации (газоснабжение, электросети, водопровод). Перенести их будет крайне сложно, а в некоторых ситуациях невозможно. Коммуникации усложняют будущее строительство и не позволяют глубоко копать, осуществлять большую нагрузку на грунт.

Также в выписке об объекте недвижимости стоит уточнить наличие точных координат. Если их там нет, а статус указан “ранее учтенный”, земля не имеет месторасположения. Покупатель получит “виртуальный” участок с неизвестным положением в пространстве. Чтобы избежать этого, собственник должен провести кадастровый учет в координатах. Тогда его можно безопасно покупать.

При отказе выполнять дополнительные действия, участок можно даже не рассматривать. Надежный и выгодный продавец обязательно пойдет навстречу и позаботится об оформлении земли.

Контроль собственника

В дополнение к самому объекту недвижимости, стоит проверить право владельца продавать его. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что человек не состоит на учете в данных учреждениях, позволят убедиться в его дееспособности.

Даже если он там наблюдается, это не основание для отказа от сделки. Однако это может привести к проблемам, в том числе к оспариванию факта купли-продажи. Удостовериться в безопасности поможет запрос справки из Росреестра о признании человека недееспособным. Если таковая есть, владелец не понимает последствий своих решений. В таком случае землю рано или поздно придется вернуть, без гарантии возврата средств.

Проверка на банкротство

Дополнительно следует проверить собственника на предмет банкротства. Подобные данные содержит Картотека арбитражных дел, а если дело уже находится в производстве, то получить сведения получится через Реестр сведений о банкротстве. Долги также требуют изучения, открытый источник в виде сайта ФССП позволит увидеть, запущено ли по владельцу земли исполнительное производство.

Проверка семейного статуса

И, конечно, стоит ознакомиться со статусом хозяина участка: находится ли он в браке, холост или разведен. При наличии супруги стоит провести проверки и в ее отношении. Также от нее требуется нотариальное согласие на продажу, даже если пара разведена. Правда, это условие действует только при нахождении земельного участка в общей собственности. Если же продавец получил право владения до брака или после его расторжения, разрешение супруги не требуется. При разделе имущества в судебном порядке требуется решение инстанции, которое подтверждает отведение участка во владение продавцу. Все это стоит учитывать, ведь супруга вполне может обратиться с иском о недействительности сделки.

Заключение

Не всегда, даже имея всю вышеперечисленную информацию, удается избежать сложностей и обмана. К тому же можно ошибиться при личном изучении данных. Поэтому лучше заказать комплексную проверку через онлайн-сервис «ДомИнфо». Здесь собраны актуальные и проверенные сведения об объектах.